Bail à loyer – Logement de luxe

Aux termes de l’article 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s’appliquent pas aux baux d’appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Le nombre minimum de pièces (critère quantitatif) et le caractère luxueux de ces logements (critère qualitatif) constituent des conditions cumulatives pour l’exclusion des dispositions concernant les loyers abusifs. Leurs loyers suivent alors les seules lois du marché et il s’agit donc de loyers absolument libres. Il s’ensuit que pour un logement de cette catégorie et lors de la conclusion d’un nouveau contrat, le bailleur peut se dispenser de notifier l’avis de fixation du loyer initial sur formule officielle. Le bailleur peut augmenter librement le loyer en cours de bail. Il n’a pas besoin de justifier une augmentation par la hausse des coûts ou par des prestations supplémentaires, ni de limiter une telle hausse en fonction du taux hypothécaire ou de l’indice suisse des prix à la consommation.

La notion de luxe du logement n’est pas définie par la loi, évolue avec le temps et doit s’interpréter de manière restrictive ; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l’impression générale étant décisive à cet égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l’entrée de l’immeuble, une piscine et/ou un sauna, une salle de fitness, une conciergerie personnalisée, des locaux indépendants pour le personnel, une vue particulière, une installation de climatisation, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé, une alarme. La présence d’un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas ; il faut que le luxe se dégage de l’ensemble.

Une construction ancienne offrant un confort inférieur aux maisons modernes, mais dotée d’une valeur historique et d’un intérêt architectural particulier (hauts plafonds, moulures ou parquets anciens), qui en font un objet exceptionnel, peut également entrer dans la catégorie de logement de luxe.

La notion de luxe peut toutefois évoluer avec le temps ; un objet luxueux à l’origine peut perdre cette qualité avec les années et, inversement, une habitation peut entrer dans la catégorie des objets de luxe selon les rénovations et les transformations qui y sont réalisées.

Pour décider si un logement est de luxe, le juge doit se fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l’examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause, au moment où cet élément doit être apprécié. Le juge jouit à cet égard d’un large pouvoir d’appréciation.

Notre Haute Cour a évidemment déjà eu l’occasion de se pencher sur cette question et a notamment estimé qu’une villa de 7.5 pièces, cuisine non comprise, pourvue d’un salon avec cheminée, deux toilettes, trois salles de bains, un jacuzzi, une piscine munie d’une couverture chauffante, un abri pool house, un portail, des stores électriques et une alarme, sans compter le bon état d’entretien général de la propriété, devait être qualifiée de maison de luxe, les quelques défauts constatés ne lui faisant pas perdre son caractère luxueux.