201909.01
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Contrat de courtage – Droit à la commission de courtage

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Contrat de courtage – Droit à la commission de courtage

L’article 412 al. 1 CO définit le courtage comme un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage de négociation).

D’après l’article 413 al. CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.

Selon ce régime légal, le salaire rémunère le succès du courtier, et non l’étendue de l’activité déployée par celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu’il a agi et que son intervention a été couronnée de succès ; il doit donc exister un lien de causalité entre son activité et la venue à chef du contrat principal. A cet égard, il n’est pas nécessaire que la décision de l’amateur soit due exclusivement ou principalement à l’intervention du courtier. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez ce tiers une des raisons l’ayant incité à conclure le contrat principal. La jurisprudence se contente ainsi d’un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers. Ce lien peut subsister nonobstant une rupture des pourparlers ou la fin du contrat de courtage ; le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal n’est pas déterminant.

La conclusion du contrat de courtage n’est soumise à aucune exigence de forme. Celui-ci peut donc résulter d’actes concluants, même après que le courtier a essuyé un refus ou que son mandat antérieur a pris fin.

Ainsi, lorsque le courtier, après l’expiration du délai fixé dans le contrat ou après la révocation du mandat, poursuit ses démarches au su du mandant qui le laisse faire, celui-ci doit payer la commission s’il finit par conclure l’affaire avec l’amateur indiqué. Encore faut-il toutefois que l’attitude du courtier soit suffisamment nette pour que l’absence d’opposition de la part « du mandant » puisse être interprétée comme la volonté de conclure un contrat de courtage. L’activité du courtier, par sa durée ou par son importance, doit être suffisamment caractérisée pour constituer une offre de services. Etant donné l’insistance de certains agents immobiliers qui reviennent constamment à la charge, le silence gardé par le vendeur à l’égard de telle ou telle démarche du courtier ne saurait d’emblée être considéré comme une acceptation.

Il incombe enfin au courtier qui réclame un salaire de prouver les circonstances permettant de constater l’existence d’un accord des parties. Il faut que l’on puisse déduire des circonstances que les parties se sont mises d’accord sur les points essentiels du contrat de courtage, soit notamment sur son caractère onéreux.