201802.28
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Contrat de courtage. Paiement de la commission.

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Contrat de courtage. Paiement de la commission.

Le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.

Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant de son client et/ou à négocier l’affaire pour le compte de celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès. Il faut donc que le contrat que son client cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat.

Il n’est ainsi pas nécessaire que la conclusion du contrat soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l’objectif du client ; en d’autres termes, la jurisprudence se contente d’un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n’ait pas participé jusqu’au bout aux négociations du vendeur et de l’acheteur, ni qu’un autre courtier ait également été mis en œuvre. Le courtier se verra ainsi refuser une rémunération que si son activité n’aboutit à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l’affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles. Il en découle donc que le droit à la commission du courtier est lié à la conclusion par le client d’un contrat conforme à ses attentes, en ce sens qu’il permet à ce dernier d’obtenir le résultat économique assigné au courtier par le contrat de courtage (principe d’équivalence). Autrement dit, ce n’est pas une identité juridique qui est requise entre l’affaire escomptée et le contrat fourni par le courtier, mais bien une équivalence économique. L’application du principe d’équivalence suppose donc que l’on examine si le contrat conclu représente la même valeur et peut remplir la même fonction que le contrat souhaité par le client.

Si le mandat a en outre été confié à plusieurs courtiers et que chacun prouve avoir joué un rôle, la jurisprudence et une partie de la doctrine permettent au client de partager le salaire en fonction de la contribution de chacun au succès.

Il ne fait ainsi aucun doute que le courtier qui a fait visiter l’appartement à plusieurs reprises, qui a discuté des modalités d’achat, participé activement à la fixation du prix final, effectué un certain nombre de démarches en vue de la conclusion de la vente aura droit à une rémunération, puisqu’il est démontré que la vente a été conclue et que ce sont, pour une part importante, les efforts du courtier qui ont permis à cette vente d’aboutir, même si c’est un autre courtier qui accompagne l’acquéreur pour la signature devant le notaire.