La communauté des propriétaires d’étages dispose-t-elle de la capacité de déposer une plainte pénale ?

La communauté des propriétaires d’étages est un élément corporatif légal de la propriété par étages qui regroupe tous les propriétaires d’étages et qui a pour fonction de gérer l’immeuble, dans la mesure où cette gestion relève de la sphère commune des propriétaires d’étages.

La communauté des propriétaires d’étages a pour but de gérer l’immeuble en propriété par étages en ce qui concerne la sphère commune.

Aux termes de l’article 712l CC, la communauté acquiert en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation. Elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. La communauté jouit ainsi d’une autonomie juridique partielle, qui ne lui confère cependant pas la personnalité juridique. Elle peut acquérir des avoirs et dispose ainsi d’un patrimoine découlant de la gestion de la propriété par étages, même si les propriétaires par étages demeurent copropriétaires du patrimoine communautaire. Elle dispose par ailleurs de la capacité pour agir et de la capacité pour ester/agir en justice dans le domaine de l’administration commune. La communauté des propriétaires d’étages ne peut pas porter devant un tribunal une question qui dépasse le cadre strict qui inclut la gestion, l’utilisation et la jouissance des parties communes. Ainsi, la communauté des propriétaires d’étages ne peut pas agir en justice pour un état de fait qui ne concerne que les parties exclusives. Elle peut par exemple faire valoir des prétentions de la communauté à l’encontre de parties contractuelles, pour des contrats conclus dans le cadre de ses attributions (ex : livraison d’une tondeuse à gazon, encaissement d’un loyer relatif à une partie commune). Elle peut également agir en garantie pour les défauts relatifs à des travaux de construction concernant les parties communes ou encore en réparation de dommages causés à une partie commune par des propriétaires d’étages, l’administrateur ou des tiers.

Ainsi, dans la mesure où elle dispose de la capacité pour agir en réparation de son dommage dans le cadre d’une procédure civile, la communauté des propriétaires d’étage doit pouvoir déposer une plainte pénale contre l’administrateur ou un tiers ayant porté atteinte à son patrimoine et faire valoir des conclusions civiles déduites de l’infraction. Tel est notamment le cas si l’administrateur cause un dommage dont il doit répondre envers la communauté des propriétaires d’étages. La communauté des propriétaires d’étages n’a toutefois pas de capacité délictuelle sur le plan pénal. Ce sont les gens qui agissent pour elle qui encourent une éventuelle responsabilité pénale.